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FX2ちゃんねる2015/07/13(月) 17:42:20.89 ID:???.net投稿日: 2015年07月13日 10時29分 JST 更新
先日、NHKのクローズアップ現代で空き家に関する話題が取り上げられていた。番組は1億円もかけて賃貸アパートを建てた家主が不動産会社とトラブルになっていると報じている。原因は「家賃保証」だ。
■家賃保証＝サブリースとは？
相続税の強化で節税対策として不動産投資に注目が集まっている。現在は相続バブルと言われるほどの活況だ。湾岸エリアのマンションが高値で売買されている理由に、相続対策で買われている事が原因という指摘もある。不動産投資で一番のリスクは入居者が集まらず、空室が増えてしまう事だ。そのリスクを避けるためにあるものが家賃保証だ。これは不動産会社がアパートを一括で借り上げて、入居状態にかかわらず一定の家賃を家主に払う、という契約だ。不動産会社はどこで利益を出すのかというと、まずは建築を請け負って売り上げを確保する。加えて大家から借り上げたアパートを入居者に貸し出す。これをサブリース（また貸し）と呼ぶ。不動産会社は入居者から受け取った売り上げを100％家主に払うわけでは無く、手数料として一部を受け取るような形だ。高い家賃で入居率も高く維持されれば不動産会社は差額で儲かる事になる。
■家賃保証のトラブルは保証額の引き下げで発生する。
安心して不動産投資が出来るのなら家賃保証は良いしくみじゃないか、という事になるが、トラブルの原因は家賃保証の引き下げだ。番組内で映し出された契約書では、当初10年は最初に決めた家賃を保証するが、その後は二年ごとに改定出来るとされていた。しかし、家主側はそういった契約内容について正確に把握していないケースがあったり、家賃保証は引き下げないと説明されているケースもあったようだ。説明に虚偽があれば悪いのは業者側という事になるが、契約を把握していないケースについては自己責任というほかない。
「家主」という立場は消費者ではないため、事業者同士の対等な立場になるからだ。この点について、国民生活センターが「不動産サブリースの問題点」という冊子をウェブ上で配布している。中身は弁護士が法的な側面から安易な投資に警鐘を鳴らす内容だが、以下のような文面もある。「賃貸業のプロたるサブリース業者は、素人たる家主との情報・交渉力の格差を無視し、さまざまなリスクを家主に押しつけているとも考えられます。」番組で報じられていた事はまさにこのようなケースだが、元々は空室リスクを不動産会社に押し付ける事が出来る、つまり「リスクを取らずにリターンを得られる」と勘違いしている家主側の見通しも甘いという事になってしまう。
■不動産投資は「ビジネス」である。
自分は普段FPとして資産運用のアドバイスも行っている。中には不動産投資を検討している人もいるが、相続で急に多額の現金や土地を受け取った、貯金が思った以上にたまった、など理由は様々だ。ただ、その多くは「不動産投資は安定して収益が得られる」という間違った判断を含んでいる。自分が必ず伝える事は「何千万円も投資をして収入を得るという行為は、新しいビジネスを起こす事と同じです。なので仕事として本気で取り組むつもりならばやっても良いと思います」というアドバイスだ。1000万円あれば飲食店は十分開ける。数千万円かければおしゃれな居酒屋を作る事も可能だ。そのくらいの規模のビジネスをあなたは始めようとしているんですよ、という確認の意味でこの話をする。
起業・独立と不動産投資の規模を比較をすれば、安定して収益が得られるとか、節税対策にアパートを建てるとった判断がいかに甘いか分かるだろう。そして大抵の人はこの説明で踏みとどまる。そこまでの覚悟は無いからだ。不動産投資は税金や利息、維持管理の手数料を差し引いた後の実質利回りを5％も得られれば、十分成功と言える。しかし5％の利回りでも単純計算で初期投資の回収に20年かかる。20年間も素人が利回り5％を維持しつづける事は至難の技だ。しかもこれは時間価値を無視して、利益が出ずに元が取れたというだけだ（銀行預金でも20年預ければ利息はそれなりに付き、リスク運用ならばそれ以上のリターンが無ければワリに合わない）。
http://www.huffingtonpost.jp/yoshifumi-nakajima/apartment_b_7781218.html
6: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 17:47:11.77 ID:uM53inS3.net
大東建託は営業マンがコロコロ変わるんだｗ
108: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:56:21.58 ID:6LGKQqg1.net
>>6
変わらせて責任転嫁
更に13ヶ月取れなかったら辞めさせられるんだとか。
成約したら、ボーナス300万とか貰えるんだとか。
そんなの聞いたよ
7: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 17:47:34.16 ID:04TQuD7i.net
不動産投資なんか儲からないだろ
少子化なんだし
10: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 17:50:05.90 ID:uM53inS3.net
場所と建物による。
で、そんな良い場所物件はもちろんのことプロが目をつけてるわけで。
素人が買えるわけねーだろって。
11: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 17:51:08.99 ID:YPZ3c1mt.net
長い間恩恵に預かれるなら良いが、老夫婦じゃ数年で死んじゃうやん。
アホ過ぎるぜ。
13: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 17:52:19.44 ID:uM53inS3.net
>>11
相続対策って読めないんだ？
18: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 17:58:31.24 ID:3t2MO/78.net
>>13
相続対策で一億借金してなんになるのか。現金持っていたら、投資に失敗しちゃったごめん。これで別に困らない。
184: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 21:24:13.58 ID:oDkUOQ8A.net
>>18
1億円を現金で相続するよりも、1億円で買った直後の不動産を相続する方が税金が安くなる、って話じゃないの？
190: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 21:33:09.94 ID:/UIdGpuj.net
うちの親族もこのシステム使って相続税は１円も払わなかったけれど
いま、しっかり嵌ってます
相続問題が発生してから２０年近く経過
古い賃貸物件だから客が付かない
固定資産税に家主の給与の大部分が徴収されている
何のためにサラリーマンしてるのか皆目分からない状況
いまから思えば、相続税を払っておけば、こんな事には成りませんでした
つまり過剰資産を抱えたが故の不幸です
適正資産のポジションを見極めなかった悲劇ですわ
20: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 17:59:59.76 ID:5yGsfThP.net
年利５％でも、回収するのに20年かかる。
20年立てば、古くなって立替が必要。
資金回収できない。
21: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:00:01.76 ID:SqDucWiq.net
人生の最後はまた騙されて借金ww
23: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:03:05.20 ID:i4p8c9vx.net
ファブリースは役に立つけどな
P&G (2012-02-08)
売り上げランキング: 553
31: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:04:44.51 ID:g3fFEj+k.net
2cｈ でよく
無職アパート経営っていうやつがいるが
あれは99％うそ
実際アパート経営も楽じゃない
41: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:08:27.76 ID:c9ZbQfM7.net
>>31
実質家族経営じゃない？
二代目の意識もなく税務や法律の勉強もせず小遣い貰ってフラフラしてるだけｗ
34: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:05:59.74 ID:d3wEp3bn.net
リートの方がいいよな
３％以上配当出るのもあるし
株と同じでいつでも売れるし
不動産屋と掛け合ったり面倒なこともないし
37: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:07:56.81 ID:bw52ELGa.net
アパート持ってる人が言ってたけど、大東建託に任せたら、儲けとして毎月３万ぐらい振り込まれて、それで終わりらしい。結局、途中で嫌気がさしてアパートと土地ごと大東建託に安く買い叩かれて、借金だけが残るんだとか。
45: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:12:16.31 ID:rE690p4L.net
被害者が金持ちなので全く同情できないｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
ざまあとしかｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
48: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:13:26.59 ID:C7di5Op9.net
でも借金だけが残ってお前よりも貧乏になるケースがあるんやで。
さすがに可哀想やろ。
53: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:15:59.98 ID:2XJ/yyzZ.net
>>48
事業に失敗しただけやがな
58: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:18:06.90 ID:EQN57rRR.net
パイは決まってるから、居住者の奪い合いが現状
安くてキレイで交通の便が良いところに集まる
しかし、５年もすると「キレイ」がなくなるから
維持するには更なる投資（建物や家賃）が必要になる
世の中に甘い話はない
65: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:22:04.03 ID:Q+t0Qte4.net
一番の相続対策は生前贈与だね
生前贈与したくなる子や孫がいないのなら
相続対策なんて考えない方が良い
67: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:23:40.05 ID:vpXzmpg6.net
マンション・アパート何棟か持ってるけど
借り上げて貰ったほうが楽でいいぞ
家賃滞納トラブルやら面倒くさい
69: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:26:39.88 ID:rOlQE2lL.net
>>67
失敗した一部の意見を総意として取り上げるNHKの番組がクソだと思うよ
8割の家主は儲かってるんだからね
82: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:40:24.58 ID:d2YEa4qA.net
＞8割の家主は儲かってるんだからね
儲かっている人はＴＶに出ない。
親戚や税務署にかかわりたくない。
96: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:46:36.29 ID:CcQZCo70.net
>>82
前に2chで見たが、どこぞのアパート屋の営業トークがそれと同じセリフを吐くらしいｗｗｗ
75: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:32:34.84 ID:WruwnBYb.net
80歳にリスクとらせんなｗｗｗ
92: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:43:25.43 ID:vpXzmpg6.net
自分で管理してたやつを不動産屋に任せたら
一気に入居率上がったよ
あいつら当然自分の利益がよりでるところに優先的に顧客まわすしな
95: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:46:17.52 ID:MnL/QKHA.net
>>92
まずは紹介すらしてもらわないと話にならんしな
貸すと管理費を不動産に払う物件から進めるし、0円キャンペーンとかのイベントをやる物件も優先紹介するな
99: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:49:12.47 ID:SzUYvnlf.net
大東建託株を買った方がまし。
まぁでも、こんなビジネスが長続きするとは思えんが。
ネットを使える世代は騙せないし。
107: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 18:56:09.39 ID:QWybkp+o.net
そんな儲かるなら他人に薦めず自分でやるよ。
他人から薦められる投資話は疑うべき。
141: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 19:41:00.08 ID:pc9F1TND.net
30年分の家賃収入を一括でくれw
借り上げを借家契約でお願いしますねw
しつこい営業にお悩みの方はこの二つの言葉が効果的ですw
163: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 20:30:47.81 ID:TV+YLoKB.net
結局おれのように株を始めるほうが賢いってことだと読みといた
176: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 21:14:06.99 ID:Elk6h74V.net
バングラやカンボジアに1億持ってビル建てたほうがいいと思う・・・。
日本は人口減少してるんだよ・・・
178: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 21:15:49.75 ID:EedAyWev.net
インデックス投資すればいいのに。
267: FX2ちゃんねる 2015/07/14(火) 00:04:36.94 ID:9V5NxYma.net
１億円借りられたってことは、土地だけでなく貯金も何千万円もあったんだろう。
それが老後になって、身の丈を超えた借金を作って、首が回らなくなるとはね。
でもこれが、人間の「欲」なんだよね。
やっぱり若いうちに、ガンガン金を使うべきだね。
６０歳での５０００万円の貯金より、３０歳で使う１００万円の方が、１００億倍の価値がある。
275: FX2ちゃんねる 2015/07/14(火) 00:19:29.09 ID:65BuL6Me.net
キャッシュで買えない貧乏人が手を出したらあかん
1001: FX2ちゃんねる 2014/10/03(株)
引用元：http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1436776940/